Zekeriyaköy’de Yaşamak: KÖY Zekeriyaköy, Batıyakası KÖY ve Ormanada Zekeriyaköy Rehberi

Yazar: Sinem Özüçler
Yayın tarihi: 26 Eylül 2026
Okuma süresi: 15 dakika

Ben Sinem Özüçler; bu bölgeyi neden anlatıyorum?

Ben Sinem Özüçler. Zekeriyaköy’de, Sarıyer’in kuzey hattında ve Boğaz’ın kuzey aksında gayrimenkul danışmanlığı yaparken tek bir soruya hiçbir zaman yalnızca “evet” ya da “hayır” diye cevap vermiyorum: “Burada yaşanır mı?” Çünkü Zekeriyaköy’de yaşamak, sadece bir konut satın almak ya da kiralamak anlamına gelmiyor. Burada sabah ışığının evin hangi cephesine düştüğü, çocuğunuzun okuluna hangi rotadan gideceği, hafta içi markete uğrayıp uğramayacağınız, akşam eve dönerken orman dokusunun size ne hissettireceği ve bir gün satış yapmak istediğinizde mülkünüzün hangi emsallerle karşılaştırılacağı birlikte düşünülüyor.

Ben 2007’den beri Boğaz hattında; Sarıyer, Zekeriyaköy, Tarabya, Yeniköy, İstinye, Emirgan ve Rumelihisarı çevresinde çalışıyorum. RE/MAX AHENK’te Broker / Owner olarak görev yaparken alıcıların da satıcıların da aynı cümlede hem “doğaya yakınlık” hem “ulaşım” hem “değer” kelimelerini kullandığını görüyorum. Peki bu üç beklenti her evde aynı karşılığı bulur mu? Elbette bulmaz. Benim işim de tam burada başlıyor: ilanı göstermekten önce yaşamı anlamak, yaşamı anlattıktan sonra da rakamı doğru emsalle sınamak.

Bu yazıda Zekeriyaköy gayrimenkul danışmanı olarak sahada karşılaştığım soruları, kamuya açık proje ve piyasa verileriyle birlikte ele alacağım. KÖY Zekeriyaköy’ün 1., 2. ve 3. etaplarını; Batıyakası KÖY’ü; uzun zamandır yaşanan, oturmuş Ormanada Zekeriyaköy yerleşimini ve bölgedeki güncel satış-kira yaklaşımını aynı çerçevede anlatacağım. Buradaki amacım “bölgenin hâkimi” gibi doğrulanamayacak bir iddia kurmak değil; karar vermenizi kolaylaştıracak, kaynağı ve sınırı belli bir yol haritası sunmak.

Zekeriyaköy’de yaşamak nasıl bir deneyim?

Bir eve ilk kez girdiğimde müşterime çoğu zaman şu soruyu sorarım: “Bu evi bugün beğendiniz mi, yoksa burada sıradan bir salı gününü de hayal edebiliyor musunuz?” Çünkü hafta sonu yapılan bir proje gezisiyle gerçek hayat arasında fark vardır. Hafta sonu yeşil doku, geniş bahçe ve sakinlik öne çıkar. Pazartesi sabahı ise otoparktan çıkış, okul servisi, işe gidiş, alışveriş ve eve dönüş saati kararın gerçek testidir.

Zekeriyaköy’de yaşamak isteyenler genellikle daha düşük yoğunluklu bir çevre, yeşil alanlara yakınlık, bahçeli veya geniş metrekareli konut seçenekleri ve Sarıyer’in lüks konut segmentindeki düzenli site yaşamını arıyor. Benim gözlemimde bölgenin çekiciliği tek bir manzara cümlesine sığmıyor. Buradaki asıl fark, evin dışına çıktığınızda da devam eden bir yaşam kurgusu olması. Koruya komşu yürüyüş hissi, site içindeki peyzaj, güvenlik, otopark düzeni ve günlük ihtiyaçlara erişim bir araya geldiğinde, konut yalnızca dört duvar olmaktan çıkıyor.

Ama tersinden bakınca şunu da sormak gerekir: “Yeşile yakınlık, günlük programımı kolaylaştırıyor mu?” Bu sorunun cevabı aileden aileye değişir. İşiniz Maslak, Levent, Zincirlikuyu ya da Avrupa Yakası’nın başka bir noktasındaysa ulaşım saatlerini mutlaka gerçek rutininizle test etmelisiniz. Ben alıcı görüşmelerinde haritadaki mesafeden çok, sabah ve akşam hangi saatte yola çıkıldığını; servis, özel araç ve toplu taşıma seçeneklerinin nasıl kullanıldığını konuşuyorum. Konut kararı, haritada ölçülen kilometreden daha fazlasıdır.

KÖY Zekeriyaköy: etapları tamamlanmış ve yaşamın başladığı proje

KÖY Zekeriyaköy, Emlak Konut’un resmi proje kayıtlarında İstanbul’un Sarıyer ilçesinde, Hopkins Architects tasarımı bir konut projesi olarak yer alıyor. Proje geneli için Emlak Konut kaynaklarında yaklaşık 467.000 m² alan, yaklaşık 1.167 konut, yaklaşık 15.000 m² ÇarşıKÖY ve 118.000 m² doğal koruluk bilgileri paylaşılıyor. Hopkins Architects’in kendi proje kaydında ise masterplan 1.163 konut ve 200.000 m² büyüklükle anlatılıyor. Ben bu iki veriyi aynı ölçüm gibi toplamak yerine, her birini kaynağının tanımladığı kapsamla birlikte değerlendiriyorum.

Benim için güncel ve önemli nokta şu: KÖY Zekeriyaköy’ün 1., 2. ve 3. etapları tamamlanmış, teslim süreçleri gerçekleşmiş ve bu etaplarda oturum başlamıştır. Site yönetimi ve proje kayıtları sosyal tesisleri, güvenlikli girişleri, otoparkları ve kullanılan ortak alanları anlatıyor. Bu nedenle bugün KÖY Zekeriyaköy’i yalnızca gelecekte tamamlanması beklenen bir proje olarak değil, tamamlanmış etapları ve ikinci el piyasası bulunan yaşayan bir yerleşim olarak ele alıyorum. Elbette “oturum başladı” demek, her bağımsız bölümün aynı oranda dolu olduğu anlamına gelmez; ben bir mülkü değerlendirirken boş, kiracılı, mal sahibi tarafından kullanılan ve satışa çıkmış birimleri ayrıca inceliyorum.

KÖY Zekeriyaköy etaplarını nasıl okumalıyım?

Aşağıdaki tabloyu özellikle bir noktayı netleştirmek için hazırladım: Kaynaklarda farklı kapsamlarla yayımlanan rakamları tek bir kesin toplam gibi birleştirmiyorum. Bir projeyi doğru okumak, yalnızca sayıyı görmek değil; o sayının konut mu, ticari ünite mi, anahtar mı, bağımsız bölüm mü olduğunu anlamaktır.

KÖY 1. Etap için 497 konut ve 497 bağımsız bölüm rakamını hem Emlak Konut hem de proje yönetimi kayıtları destekliyor. Bu, etap bazında en net karşılaştırabildiğim verilerden biri. KÖY 2. Etap’ta ise proje yönetiminin “285 anahtar” bilgisi ile Emlak Konut’un 346 konut, 67 ticari ünite ve 413 toplam bağımsız bölüm bilgisi farklı kapsamları işaret ediyor olabilir. Ben burada tek bir rakamı kesin nihai toplam gibi kullanmıyorum; müşterim için ada-parsel, vaziyet planı, tapu ve yönetim kayıtları üzerinden birim bazında doğrulama yapıyorum.

KÖY 3. Etap’ta da aynı titizliği gösteriyorum. Ayrıntılı resmi açıklama 215 daire ve 70 villa olmak üzere 285 bağımsız bölüm, 102 blok, 369 otopark ve 48.935 m² peyzaj alanı bilgilerini veriyor. Aynı sayfanın üst bilgi alanındaki 248 konut / 248 toplam bağımsız bölüm ifadesiyle bu metin arasında fark var. Yaşam açısından 3. etabın tamamlandığını ve oturumun başladığını net biçimde söyleyebilirim; fakat bir yatırım hesabına 248 mi 285 mi gireceğini, belge kapsamını görmeden otomatik olarak seçmem.

KÖY’de ev seçerken hangi soruları soruyorum?

KÖY Zekeriyaköy’de satılık ev arayan bir müşterimle önce “kaç oda?” diye başlamıyorum. Önce “Bu evde günün hangi saatlerini geçireceksiniz?” diye soruyorum. Bahçe dubleksi, çatı dubleksi, apartman dairesi ya da villa seçeneklerini; ışık, mahremiyet, bahçe kullanımı, merdiven, aidat, otopark ve bakım ihtiyacıyla birlikte değerlendiriyorum.

KÖY proje portföyünde güncel satılık ilan örnekleri 70 m² 1+1 için 14 milyon TL, 100 m² 1+1 için 17,2 milyon TL, 125 m² 2+1 için 22,5 milyon TL, 200–215 m² 3+1 için 26,25–37,5 milyon TL, 256–338 m² villa için 52–66 milyon TL ve 330–690 m² villa için 75–175 milyon TL aralıklarını gösteriyor. Bunlar ilan fiyatlarıdır; ben bunları gerçekleşmiş satış bedeli gibi sunmuyorum. Aynı metrekarede bile manzara, cephe, bahçe, tadilat, kat, otopark ve aidat farkı fiyatı değiştirir.

Bu tabloya bakarken okura şu soruyu yöneltmek istiyorum: “En yüksek ilan fiyatı, sizin için en doğru mülk müdür?” Çoğu zaman cevap hayırdır. Doğru ev; kullanım planınıza, bütçenizin taşıma kapasitesine, bakım ve aidat yaklaşımınıza, gelecekteki likidite ihtiyacınıza ve ailenizin gerçek rutinine uyan evdir. Büyük ev her zaman daha iyi yatırım değildir; doğru konumlanmış, doğru bakılmış ve doğru fiyatlanmış ev daha anlamlı olabilir.

Batıyakası KÖY: tamamlanan teslim süreci ve yeni yaşam katmanı

Batıyakası KÖY, Zekeriyaköy’deki KÖY yaşamının ayrı bir proje katmanı olarak tanıtılıyor. Resmi proje sayfasında Batıyakası Köy adıyla; koruya komşu, az katlı mimarili ve butik yaşam kurgusuna sahip bir yerleşim olarak anlatılıyor. Aynı sayfa 164 konut ve 48 ticari ünite bilgisi veriyor; konut tipleri güncel listede 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 olarak sıralanıyor. Proje sayfası ayrıca Ağustos 2026 teslim bilgisini ve “Teslimler Başladı” ifadesini gösteriyor.

Bu nedenle benim güncel anlatımım açık: Batıyakası KÖY tamamlanma ve teslim aşamasını geçmiş, teslimler başlamış ve oturum süreci başlamıştır. Buradaki ifade tüm bağımsız bölümlerin aynı anda dolduğu anlamına gelmez. Bir müşteri Batıyakası KÖY’de satılık ev ya da kiralık konut arıyorsa, hangi blokta hangi teslimin yapıldığını, ortak alanların kullanım durumunu, aidat bütçesini ve ilgili bağımsız bölümün fiilen boş mu, mal sahibi kullanımında mı, kiracılı mı olduğunu ayrıca kontrol ederim.

Batıyakası KÖY için resmi güncel sayfada proje özelinde arsa veya peyzaj alanı yayımlanmadığı için KÖY 3. Etap’a ait 48.935 m² peyzaj alanı, 369 otopark, 102 blok ya da 285 bağımsız bölüm gibi rakamları Batıyakası’na taşımıyorum. Bu ayrım çok önemli. Aynı bölgede, benzer isimlerde ve aynı genel yaşam fikri içinde yer alan iki farklı projeyi birbirine karıştırmak; hem alıcıyı hem satıcıyı yanlış beklentiye götürebilir.

Batıyakası KÖY’de konut seçerken daha yeni teslim döneminin avantajları ile oturumun yeni başlamasının getirdiği gözlemleri birlikte ele alıyorum. Yeni bir yerleşimde ortak alanların işletme pratiği, peyzajın olgunlaşma süreci, ticari ünitelerin açılış takvimi ve aidat kalemleri özellikle önemlidir. Yeni olan her zaman kusursuz değildir; yeni olanın hangi ihtiyaca cevap verdiğini anlamak gerekir.

Ormanada Zekeriyaköy: uzun zamandır yaşanan, oturmuş bir yerleşim

Ormanada Zekeriyaköy için benim en net cümlem şudur: Ormanada uzun zamandır yaşanan, tamamlanmış ve oturmuş bir yerleşimdir. Bu ifadeyi yalnızca bir proje broşürüne dayanarak kullanmıyorum. Koray’ın resmi proje kaydı başlangıcı 2011, bitişi 2014 olarak veriyor. Eczacıbaşı’nın kurumsal kayıtları Ormanada’yı tamamlanan başlıca projeleri arasında sayıyor. 10 Temmuz 2014 tarihli Sarıyer Posta haberi de Ormanada’da hayatın başladığını aktarıyor. Hepsiemlak proje kartı projeyi “Satışı Tamamlandı” ve “Proje Tamamlandı - Teslim” olarak, anahtar teslim tarihini 2014’ün son çeyreği olarak gösteriyor.

Dolayısıyla Ormanada’yı bugün hâlâ lansman bekleyen veya yeni teslim edilecek bir proje gibi anlatmıyorum. Burası ikinci el piyasası bulunan, geçmişten bugüne yaşamın sürdüğü, sosyal ve peyzaj kurgusu uzun süredir deneyimlenen bir site yerleşimi. Elbette açık kaynaklarda güncel doluluk oranını, toplam dolu-boş birim sayısını veya site yönetiminin güncel aidat bütçesini tek bir tabloda görmüyorum. Bu, yerleşimin oturmuş olduğu gerçeğini değiştirmiyor; yalnızca her satış görüşmesinde birim bazında güncel kontrol yapmam gerektiğini gösteriyor.

Koray ve Eczacıbaşı kaynaklarında ana proje sayısı 187 villa ve 83 sıra ev olmak üzere 270 konut birimi olarak veriliyor. Koray’ın resmi sayfası üç etaplı dağılımı 1. etapta 50 villa + 40 sıra ev, 2. etapta 61 villa + 2 sıra ev, 3. etapta 76 villa + 41 sıra ev şeklinde paylaşıyor. Bu dağılım 187 villa ve 83 sıra eve ulaşıyor. Eczacıbaşı’nın resmi duyurusunda ayrıca 220 dönüm arazi, 25 dönüm yeşil alan, 2.500 m² sosyal yaşam alanı ve 5 dönüm doğal bostan bilgileri yer alıyor. Koray’ın proje kaydında 100.355 m² inşaat alanı; Eczacıbaşı yıllık raporunda ise 196.409,74 m² toplam arazi ve 22 parsel gibi farklı kapsamlı bilgiler bulunuyor. Ben bu alanları tek bir “arsa büyüklüğü” gibi birleştirmiyorum.

Ormanada’da yaşamın oturmuş olmasını günlük hayatın izlerinden de okuyorum. 2014 tarihli yaşam haberinde Starbucks, Lokanta Farina, MAC Fit, Macrocenter, havuzlar, güvenlik ve Adabostan gibi sosyal ve ticari unsurlar birlikte anlatılmıştı. Bu unsurların bugün aynı biçimde çalıştığını otomatik olarak varsaymak yerine, müşterimle yerinde güncel gözlem yapıyorum. Çünkü bir yerleşimin olgunluğu, yalnızca inşaatın bitmesi değil; kullanıcıların yıllar içinde oluşturduğu ritim, çevre düzeninin oturması ve ikinci el piyasasının oluşmasıdır.

Ormanada’da satılık villa bakarken bir başka soruyu da sorarım: “Siz yeni teslim edilmiş bir evin ilk kullanıcısı mı olmak istiyorsunuz, yoksa yıllar içinde nasıl yaşandığını görebildiğiniz bir yerleşimi mi tercih ediyorsunuz?” Birinci seçenek size kişiselleştirme ve yenilik duygusu verebilir. İkinci seçenek ise çevrenin, peyzajın ve komşuluk düzeninin daha uzun bir geçmişini görmenizi sağlayabilir. İkisi de doğrudur; önemli olan yaşam tercihinizin hangisi olduğudur.

Ulaşım ve günlük hayat: hayali değil, kendi rutininizle test edin

Zekeriyaköy’e taşınma kararı veren bir müşterime ilk tavsiyem, evi iki ayrı saatte görmesidir: hafta içi sabah ve akşam. Haritada yakın görünen bir rota, okul ve iş çıkışında farklı bir deneyim yaratabilir. Ben ulaşım görüşmesinde şu soruları soruyorum:

•İşe veya okula hangi saatte çıkıyorsunuz?

•Özel araç mı, servis mi, toplu taşıma mı kullanacaksınız?

•Evden çıkışta otoparktan ana yola ulaşım sizin için önemli mi?

•Günlük market, spor, sağlık ve yeme-içme ihtiyaçlarınızı site içinden mi, çevreden mi karşılamak istiyorsunuz?

•Hafta sonu doğa ve sakinlik ararken şehir merkezine erişimi ne kadar önemsiyorsunuz?

Zekeriyaköy, Sarıyer lüks konut segmentinde doğaya yakınlığıyla öne çıkarken, günlük planlamayı da beraberinde getirir. Çocuklu bir aile için okul servisi ve güvenli giriş-çıkış düzeni; uzaktan çalışan biri için evin çalışma alanı ve internet altyapısı; sık seyahat eden biri için havalimanı ve ana arterlere erişim; emekli bir çift için sağlık ve alışverişe ulaşım ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

“Peki, şehirden uzaklaşmadan sakin yaşayabilir miyim?” diye soranlara, benim cevabım şudur: Bu bölgede sakinliğin değeri, şehirle ilişkinizi tamamen koparmadan kendi ritminizi kurabilmenizdir. Ancak ben hiçbir müşterime ulaşım süresi için kesin garanti vermem. Kendi güzergâhınızı, kendi saatlerinizi ve kendi ulaşım aracınızı test ederek karar vermenizi öneririm.

Mülk sahipleri için: Zekeriyaköy satılık ev nasıl doğru konumlandırılır?

Evini satmak isteyen mülk sahibinin ilk refleksi çoğu zaman “Komşum şu fiyata ilan verdi, ben de aynı fiyatı yazayım” olur. Ben ise önce şu soruyu sorarım: “Komşunuzun evi gerçekten aynı ürün mü?” Aynı site içinde bile kat, cephe, bahçe, manzara, tadilat, net kullanım alanı, otopark, depo, havuz, eşya durumu ve aidat farklı olabilir. İlan fiyatı, gerçekleşmiş satış fiyatı değildir; piyasanın ilk konuşma noktasıdır.

Zekeriyaköy satılık ev çalışmasında şu sırayı izliyorum:

1. Doğru mikro pazarı seçiyorum

Önce mahalle genelini değil, aynı proje ve mümkünse aynı etap emsallerini inceliyorum. KÖY Zekeriyaköy’de apartman dairesini Ormanada villasına, Batıyakası KÖY’de yeni teslim konutu yıllardır kullanılan bir villaya doğrudan eşitlemiyorum. Proje, etap ve tipoloji aynı değilse karşılaştırmanın ağırlığını düşürüyorum.

2. Fiziksel özellikleri eşleştiriyorum

Brüt ve net metrekare tanımını, oda sayısını, bina yaşını, tadilat seviyesini, katı, cepheyi, bahçe veya teras kullanımını, otopark ve depo durumunu tek tek yazıyorum. Özellikle villa ilanlarında bahçe alanı ile kapalı alanın nasıl ifade edildiğini kontrol ediyorum. “Büyük” kelimesi tek başına değerleme ölçüsü değildir.

3. İlan stratejisini hazırlıyorum

Doğru fotoğraf, doğru plan, eksiksiz belge ve anlaşılır bir anlatım olmadan yüksek fiyat yazmak mülkü uzun süre piyasada tutabilir. Uzun süre ilanda kalan bir ev, alıcı gözünde “neden satılmadı?” sorusunu doğurabilir. Ben fiyatı ulaşılmaz kılmak yerine, mülkün gerçek güçlü yanlarını görünür kılan ve pazarlık payını kontrollü bırakan bir strateji kuruyorum.

4. Belge ve kullanım durumunu netleştiriyorum

Tapu niteliği, iskan, aidat, yönetim borcu, kiracının durumu, teslim ve tadilat kayıtları, varsa ipotek veya şerh bilgileri satış sürecinin parçasıdır. Alıcıya sonradan sürpriz çıkarmamak, satıcının güvenilirliğini korur. İyi pazarlama, yalnızca iyi fotoğraf değildir; doğru bilgiyi zamanında vermektir.

5. Müzakereyi rakamın tamamı olarak görmüyorum

Bir teklif yalnızca fiyat değildir. Peşinat, ödeme takvimi, kredi kullanımı, teslim tarihi, eşya durumu, mevcut kiracının çıkış planı ve tapu süresi de önem taşır. Satıcının ihtiyacı ile alıcının planını aynı masada karşılaştırırım. Kesin satış garantisi vermem; fakat süreci veriye, belgeye ve doğru iletişime dayandırırım.

Zekeriyaköy yatırım: gerçek veriyle kontrol listem

Zekeriyaköy yatırım kararında “Burası kesin kazandırır mı?” sorusuna kesin bir getiri cevabı vermem. Gayrimenkulde getiri; alış fiyatına, finansman maliyetine, aidata, bakım giderine, boş kalma süresine, vergiye, kiracı profiline, satış likiditesine ve piyasa koşullarına bağlıdır. Ben yatırım görüşmesini şu kontrol listesiyle başlatıyorum:

Yatırımcı kontrol listesi

•Aynı proje ve aynı etap emsali: Önce KÖY içindeki aynı etap ve aynı tipolojiye, Batıyakası KÖY’deki güncel teslim durumuna, Ormanada’da ise yıllardır kullanılan benzer villa veya sıra evlere bakıyorum.

•İlan mı, gerçekleşmiş işlem mi?: KÖY proje portföyünde ve portal sitelerinde görülen TL tutarlarını ilan fiyatı olarak işaretliyorum. Tapu satış bedeli veya kapanmış kira sözleşmesi olmadan gerçekleşmiş işlem hesabı yapmıyorum.

•Brüt-net ayrımı: Birim fiyat hesabında hangi metrekarenin kullanıldığını yazıyorum. Bahçe, teras, ortak alan ve kapalı alanın aynı yöntemde ölçülmediği ilanlarda sonuçları karşılaştırmadan önce temizliyorum.

•Kira senaryosu: KÖY portföyünde 330 m² villalar için 295.000 TL/ay ve 350.000 TL/ay ilan örnekleri bulunuyor. Bu rakamları tahsil edilmiş kira değil, talep fiyatı kabul ediyorum. İlanın boş kalma, bakım, aidat ve vergi etkisini ayrıca hesaplıyorum.

•Mahalle ortalamasının sınırı: Emlakjet’in 26 Eylül 2026 tarihli mahalle-geneli verisinde satılık villa için 9 ilan, 28,4–75 milyon TL aralığı, 47.821.760 TL ortalama ilan fiyatı ve 165.419 TL/m² ortalama ilan fiyatı görülüyor. Bu veri KÖY’e özel değildir; farklı proje ve tipolojileri içerir.

•Daire verisinin sınırı: Aynı portalda Zekeriyaköy satılık daire için 7 ilan, 11,65–31 milyon TL ilan aralığı ve 162.170 TL/m² ortalama ilan fiyatı gösteriliyor; sayfadaki ortalama ile aralık arasında dikkat gerektiren bir uyumsuzluk da bulunuyor. Bu nedenle tek ortalamaya güvenmiyorum.

•Amortismanı tek başına kullanmama: Portalda kiralık villa için yaklaşık 182.546 TL ortalama kira ve 24 yıl ortalama amortisman tahmini yer alıyor. Bu, portal ilan havuzunun hesabıdır; gerçek kira sözleşmesi, net gelir veya garanti değildir.

•Aidat ve işletme gideri: Özellikle güvenlikli site, havuz, peyzaj, sosyal tesis ve ortak alanlarda aidatın mülkün net getirisini nasıl etkilediğini soruyorum.

•Çıkış planı: “Beş yıl sonra kim satın alır?” sorusunu bugünden soruyorum. Aile büyüklüğü, konut tipi, okul yakınlığı, bahçe, manzara ve ulaşım gibi unsurlar ilerideki alıcı havuzunu etkileyebilir.

•Hukuki ve teknik inceleme: Tapu, iskan, yönetim kayıtları, bağımsız bölüm niteliği, yapı durumu ve varsa kiracı sözleşmesi uzmanlarla incelenmeli. Ben danışmanlık sürecinde bu kontrolü atlamıyorum; gerektiğinde hukukçu ve yetkili değerleme uzmanlarıyla ilerliyorum.

“Yatırım” kelimesini yalnızca fiyatın yükseleceği beklentisiyle kullanmıyorum. Bazen yatırım, düzenli kiralama potansiyeli; bazen aile için uzun süreli kullanım; bazen de daha iyi bir konut standardına geçiştir. Doğru karar, hedefin açıkça yazılmasıyla başlar.

Yaşam deneyimini satın almadan önce bana göre yapılacaklar

Zekeriyaköy’de bir konutu gezmeden önce çevrede kısa bir tur atıyorum. Sabah mı, akşam mı? Yakındaki günlük ihtiyaçlar nerede? Site girişinde güvenlik ve ziyaretçi akışı nasıl? Otoparktan eve yürüyüş ne kadar? Bahçe gerçekten kullanılabilir mi, yoksa yalnızca görsel mi? Çocuk oyun alanı, sosyal tesis ve ticari birimler aktif mi? Bu soruları yalnızca broşürden cevaplamıyorum.

Bir de mevsim farkını dikkate alıyorum. Yazın yeşil doku çok etkileyici olabilir; kışın gün ışığı, ısınma gideri, rüzgâr, yalıtım ve ulaşım deneyimi daha görünür hale gelir. Villa alıcısına peyzaj bakımını; daire alıcısına aidatın kapsamını; yatırımcıya boş kalma süresini; aileye okul ve servis planını sormamın nedeni budur.

Benim için iyi danışmanlık, müşterinin kararını onun yerine vermek değildir. Doğru soruları sorarak müşterinin kendi kararını daha bilinçli vermesine yardım etmektir. Bazen en iyi sonuç, müşterinin ilk beğendiği evi almaması ve ihtiyacına daha uygun başka bir seçeneği bulmasıdır. Ters pencere cümlesiyle söyleyeyim: Bazen bir evin değerini, onu satın almanız değil; neden satın almamanız gerektiğini zamanında fark etmeniz gösterir.

Sıkça Sorulan Sorular

KÖY Zekeriyaköy’in 1., 2. ve 3. etapları tamamlandı mı?

Evet. Ben bugün KÖY Zekeriyaköy’in 1., 2. ve 3. etaplarını tamamlanmış, teslim süreçleri gerçekleşmiş ve oturumun başladığı etaplar olarak anlatıyorum. KÖY proje yönetimi 1. etap için 2018, 2. etap için Mayıs 2021 teslim bilgisi veriyor; 3. etap proje ve yüklenici kayıtlarında tamamlanmış ve işletilen bir etap olarak gösteriliyor. Her bağımsız bölümün doluluk durumu aynı değildir; satılık veya kiralık birim bazında ayrıca kontrol yapılmalıdır.

Batıyakası KÖY tamamlandı mı, yaşam başladı mı?

Batıyakası KÖY’ün resmi güncel proje sayfasında 164 konut ve 48 ticari ünite bilgisi, Ağustos 2026 teslim tarihi ve “Teslimler Başladı” ifadesi yer alıyor. Bu nedenle teslim ve oturum sürecinin başladığını net biçimde söylüyorum. Tüm birimlerin aynı anda dolu olduğunu iddia etmiyorum; ilgili blok, bağımsız bölüm ve ortak alan durumu yerinde ve belgeyle incelenmelidir.

Ormanada Zekeriyaköy yeni bir proje mi?

Hayır. Ormanada Zekeriyaköy uzun zamandır yaşanan, tamamlanmış ve oturmuş bir yerleşimdir. Koray’ın resmi kaydı 2011–2014 proje dönemini, Eczacıbaşı kayıtları tamamlanan proje bilgisini, 2014 tarihli haber yaşamın başladığını ve Hepsiemlak proje kartı teslimi 2014 son çeyrek olarak gösteriyor. Bugün Ormanada’da ikinci el villa ve sıra ev piyasası bulunuyor.

Ormanada’da kaç konut var?

Eczacıbaşı ve Koray’ın resmi proje anlatımında 187 villa ve 83 sıra ev, toplam 270 konut birimi bilgisi bulunuyor. Bazı ikincil kaynaklarda farklı toplamlar görülebiliyor. Ben değerleme veya satın alma kararında yayımlanmış ana proje sayısını başlangıç verisi olarak kullanıyor, nihai bağımsız bölüm ve tapu kontrolünü belge üzerinden yapıyorum.

Zekeriyaköy satılık ev alırken hangi projeyi seçmeliyim?

Ben tek bir proje adı önermeden önce yaşam önceliğinizi dinliyorum. KÖY Zekeriyaköy’de tamamlanmış etapların ve farklı tipolojilerin birlikte bulunması, Batıyakası KÖY’de yeni teslim ve oturum başlangıcı, Ormanada’da ise yıllardır kullanılan oturmuş yerleşim dokusu farklı ihtiyaçlara cevap verebilir. Yeni teslim mi, oturmuş çevre mi, daire mi, villa mı, bahçe mi, ulaşım mı? Cevaplarınız seçimi belirler.

Zekeriyaköy satılık villa fiyatları kesin olarak ne kadar?

Kesin tek fiyat yoktur. KÖY proje portföyündeki ilan örneklerinde villa fiyatları 52 milyon TL’den 175 milyon TL’ye kadar değişebiliyor; mahalle-geneli Emlakjet villa ilanlarında da 28,4–75 milyon TL aralığı ve 47.821.760 TL ortalama ilan fiyatı görülüyor. Bunlar ilan bedelleridir. Gerçek satış fiyatını söyleyebilmek için aynı proje, aynı tipoloji, güncel belge ve gerçekleşmiş işlem emsali gerekir.

Zekeriyaköy yatırım için doğru bir bölge mi?

Ben “kesin kazanç” veya “garantili getiri” sözü vermiyorum. Bölgenin doğa, site yaşamı ve Sarıyer lüks konut talebi açısından güçlü bir yaşam profili var; fakat yatırım kararı alış fiyatı, kira, aidat, finansman, bakım, vergi, boş kalma ve çıkış süresi birlikte incelenerek verilmelidir. Gerçek veriyle hazırlanan bir senaryo, genel bir sloganın önüne geçmelidir.

Evimi Zekeriyaköy’de satmak için neden profesyonel destek almalıyım?

Çünkü doğru alıcıya ulaşmak kadar doğru fiyatı, doğru belgeyi ve doğru pazarlık stratejisini kurmak da önemlidir. Ben Sinem Özüçler olarak RE/MAX AHENK’te mülkünüzü proje, etap, tipoloji ve güncel emsaller üzerinden konumlandırıyor; ilan fiyatını gerçekleşmiş işlem gibi göstermeden şeffaf bir satış planı oluşturuyorum.

Güncellik notu: hangi noktaları her işlemde yeniden kontrol ediyorum?

Ben kamuya açık kaynaklarda farklı kapsamlarla yayımlanan rakamları tek bir kesin sayı gibi kullanmıyorum. Özellikle KÖY 2. Etap’ta 285 anahtar ile 413 toplam bağımsız bölüm; KÖY 3. Etap’ta ise 285 bağımsız bölüm ile 248 toplam bağımsız bölüm ifadeleri farklı kaynak alanlarında yer alıyor. Bu nedenle etap bazında nihai sayıyı, işlem dosyasındaki tapu, vaziyet planı ve yönetim kaydıyla eşleştiriyorum. Batıyakası KÖY için de resmi proje sayfasının 164 konut, 48 ticari ünite, Ağustos 2026 teslim ve “Teslimler Başladı” bilgilerini esas alıyor; KÖY 3. Etap’a ait alan ve blok sayılarını Batıyakası’na aktarmıyorum. Piyasa fiyatlarında ise gördüğünüz bütün TL tutarlarını ilan/talep fiyatı olarak kabul ediyor, gerçekleşmiş satış veya kira fiyatı gibi sunmuyorum.

Sonuç ve güçlü çağrı: kararınızı birlikte netleştirelim

Zekeriyaköy’de yaşamak isteyen biri için doğru ev, yalnızca güzel görünen ev değildir. KÖY Zekeriyaköy’in tamamlanmış 1., 2. ve 3. etaplarında başlayan yaşam; Batıyakası KÖY’de başlayan teslim ve oturum süreci; Ormanada Zekeriyaköy’de 2014’ten beri oturmuş yerleşim deneyimi farklı seçenekler sunuyor. Benim görevim bu seçenekleri birbirine karıştırmadan, sizin günlük hayatınızla ve gerçek bütçenizle eşleştirmek.

Evimi satmak istiyorum diyorsanız, önce mülkünüzün hangi emsale benzediğini birlikte belirleyelim. Zekeriyaköy satılık ev veya Zekeriyaköy satılık villa arıyorsanız, ilan fotoğrafından önce siteyi, etabı, ulaşımı, aidatı ve yaşam planınızı konuşalım. Zekeriyaköy yatırım düşünüyorsanız, size kesin getiri sözü vermek yerine ilan verisini, kira senaryosunu, masrafları, hukuki belgeleri ve çıkış planını birlikte kontrol edelim.

Ben Sinem Özüçler. RE/MAX AHENK’te, Zekeriyaköy ve Sarıyer hattında kararınızı aceleye getirmeden, sorularınızı eksiltmeden ve veriyi yaşam deneyimiyle birlikte okuyarak yanınızda olmak için çalışıyorum. Ev satışınız, yeni ev arayışınız veya Zekeriyaköy’de yatırım planınız varsa RE/MAX AHENK ile iletişime geçin; sizin için doğru başlangıç, önce doğru soruyu sormaktır.