Kira Kontratı Bitmeden Tahliye Mümkün mü? Kiracı ve Mülk Sahibi İçin Hukuki Rehber
Kira kontratı süresi dolmadan bir kiracının taşınmazdan ayrılması veya ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında belirli şartlara tabidir. Bu durum, hem kiracı hem de mülk sahibi için önemli hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu blog yazımızda, kira kontratı bitmeden tahliyenin hangi durumlarda mümkün olduğunu, tarafların hak ve yükümlülüklerini ve bu süreçte dikkat edilmesi gerekenleri SEO uyumlu bir yaklaşımla ele alacağız.
Kira Kontratı Bitmeden Kiracının Tahliyesi
Genel ilke olarak, kiracının kira kontratı süresi dolmadan kiralananı boşaltması, hukuki sorumluluklar doğurur. Ancak bazı durumlarda kiracı, sözleşme süresi bitmeden taşınmazı tahliye edebilir:
1. Kiracının Erken Tahliyesi ve Sorumlulukları (TBK Madde 325)
Türk Borçlar Kanunu madde 325 uyarınca, kiracı, kira kontratı süresinin bitiminden önce kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul bir süre için devam eder. Bu durumda kiracı, makul süre boyunca kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ancak kiracı, bu makul sürenin dolmasından önce kiralananı aynı koşullarla kiraya verebilecek yeni bir kiracı bulursa, kira borcundan kurtulur. Ev sahibinin, kiralananı yeniden kiralamak için gerekli çabayı göstermesi beklenir.
2. Kira Sözleşmesinin Fesih Bildirimi ile Sona Erdirilmesi
Belirli süreli kira kontratlarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Bu durumda, sözleşme süresi sonunda kendiliğinden sona erer ve kiracının erken tahliye sorumluluğu doğmaz.
3. Önemli Sebeplerle Fesih (TBK Madde 331)
Hem kiracı hem de ev sahibi, kira sözleşmesinin devamını çekilmez hale getiren haklı ve önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Bu durumlar genellikle olağanüstü ve beklenmedik olayları kapsar.
Kira Kontratı Bitmeden Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi
Ev sahibinin kira kontratı süresi dolmadan kiracıyı tahliye etmesi, Türk Borçlar Kanunu tarafından sınırlı ve haklı sebeplerin varlığına bağlanmıştır. Ev sahibinin kiracıyı sebepsiz yere tahliye etmesi mümkün değildir. Mülk sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği başlıca durumlar şunlardır:
1. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının, kira kontratı imzalandıktan sonra serbest iradesiyle verdiği yazılı tahliye taahhütnamesine uymaması halinde, ev sahibi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya tahliye davası yoluyla kiracıyı tahliye edebilir. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları (yazılı olması, kira sözleşmesinden sonra verilmesi, tahliye tarihinin belirli olması) büyük önem taşır.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı doğması durumunda kiracı tahliye edilebilir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Ev sahibi, bu durumu ispatlamakla yükümlüdür ve tahliye sonrası üç yıl boyunca kiralanan yer, tahliye gerekçesi dışında başkasına kiralanamaz.
3. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkansız ise, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Bu durumda da ev sahibinin projesini ve ruhsatını ibraz etmesi gerekmektedir.
4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracının, bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi gibi sebeplerle iki haklı ihtara sebep olması durumunda ev sahibi tahliye davası açabilir. İhtarların yasal süresi içinde yapılmış olması ve haklı bir nedene dayanması önemlidir.
5. Kira Bedelini Ödememe Nedeniyle Tahliye (Temerrüt)
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda ev sahibi, kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre vererek borcunu ödemesini ihtar edebilir. Bu süre içinde borcun ödenmemesi halinde ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahiptir.
6. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiralananı sonradan iktisap eden yeni mülk sahibi, tapuya tescil tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirerek altı ay içinde tahliye davası açabilir. Bu durumda da yeni ev sahibinin kendisinin veya yakınlarının ihtiyacını ispatlaması gerekmektedir.
Sonuç ve Öneriler: Kira Kontratı Fesih Süreçlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira kontratı bitmeden tahliye süreçleri, hem kiracı hem de mülk sahibi için karmaşık ve hassas olabilir. Ev sahibinin kiracıyı sebepsiz yere tahliye etmesi mümkün olmadığı gibi, kiracının da erken tahliyede belirli sorumlulukları bulunmaktadır. Olası hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek ve tarafların hak kaybına uğramamasını sağlamak adına:
•Kira kontratının tüm maddeleri dikkatlice okunmalı ve anlaşılmalıdır.
•Tahliye taahhütnamesi gibi belgelerin hukuki geçerliliği ve sonuçları hakkında bilgi sahibi olunmalıdır.
•Her iki taraf da yasal hak ve yükümlülüklerini bilerek hareket etmelidir.
•Anlaşmazlık durumlarında veya hukuki süreçlerde, uzman bir avukattan hukuki danışmanlık alınması şiddetle tavsiye edilir.
Unutulmamalıdır ki, şeffaf ve yasalara uygun bir kira kontratı ilişkisi, hem kiracının hem de mülk sahibinin huzurunu ve güvenliğini sağlar.
🔎 Bu nedenle, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin hak kaybı yaşamamak adına işi bilenden destek almanızı öneririz.
Sinem Özüçler
Broker/Owner — RE/MAX AHENK (Sarıyer/ Zekeriyaköy & Boğaz Hattı)
Genel Sekreter, RE/MAX Ticari Kulüp (Türkiye)
RE/MAX Avrupa Büyükelçi
RE/MAX International Hall of Fame — Platinum Club
0533 956 17 12
0212 343 4 342
