Hisseli Tapu Nedir, Devri Nasıl Yapılır?

İçindekiler

• Hisseli Tapu Ne Demek?
• Hisseli Tapuda Kendi Hissemi Satabilir Miyim?
• Hisseli Tapu Sahiplerinden Biri Habersiz Satış Yaparsa Ne Olur?
• Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?
  • Hak Sahibinin Feragati
  • Cebri İcra
  • Satış Dışı Gerçekleşen Devir
  • Fiili Taksim Yolu
• Hisseli Tapuda Kullanım Hakkı Nasıl Belirlenir?
• Hisseli Tapunun Sakıncaları Nelerdir?
• Hisseli Tapu Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
• Hisseli Tapu Örneği

Hisseli Tapu Ne Demek?

Sıklıkla karşılaşılan mülk terimleri arasında hisseli tapu kavramı da yer almaktadır. Hisseli tapu nedir? sorusu birçok kişinin merak ettiği ve cevap aradığı içeriklerden birisidir. Hisseli tapu; bir taşınmazın üzerinde birden fazla ortak olduğunu gösteren belgedir. Bu tapu türü; elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olarak ikiye ayrılmaktadır.

Elbirliği mülkiyeti içerisinde bireylerin hangi bölgede ne kadar hakka sahip oldukları ayrıntılı bir şekilde anlatılmamaktadır. Dolayısıyla bu durum hisse sahipleri arasında anlaşmazlıklara sebebiyet verebilmektedir. Paylı mülkiyet ise taşınmaz üzerinde hakkı olanların ne kadar miktarda hisseye sahip olduğunu göstermektedir.

Hisseli tapu içerisinde kanunun koyduğu üç temel yönetim düzeni bulunmaktadır. Bu düzenler; olağan, olağanüstü ve önemlidir. Bu süreçlerin düzenli bir şekilde ilerleyebilmesi için oy birliği ve paydaş çoğunluğuna bakılmaktadır. Sonuç olarak hisseli tapu ne demek sorusuna bu şekilde cevap verilebilir.

Hisseli Tapuda Kendi Hissemi Satabilir Miyim?

Bir taşınmaz üzerinde tek bir kişi hak sahibi olabileceği gibi birden fazla kişide hak sahibi olabilmektedir. Bundan dolayı taşınmaz üzerinde yapılacak işlemlerde tüm hissedarlardan onay alınıp alınmaması ve işlemlerin tek başına yapılıp yapılmaması gibi durumlar etkilidir. Bu sürece bağlı olarak ortaya çıkan soru işaretlerinden birisi hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim şeklinde öne çıkmaktadır.

Taşınmaz türü elbirliği mülkiyeti içerisinde ise diğer hissedarların onayını almak gerekmektedir. Mülk herkesin adına tescil edildiyse kişi kendi adına tescil edilen hisseyi diğer pay sahiplerine danışmadan satabilir. Ancak satış esnasında diğer pay sahiplerinin satın alma hakkı doğmaktadır.

Bir taşınmaz için hissedarların oyu alındıktan sonra hisse ile ilgili yapılacaklara kişi kendisi karar vermektedir. Taşınmaz üzerinde tek bir kişinin sahip olma durumu müstakil tapu olarak öne çıkmaktadır. Dolayısıyla hisseli tapu müstakil tapuya nasıl çevrilir sorusuna bu şekilde cevap verilebilir.

Hisseli Tapu Sahiplerinden Biri Habersiz Satış Yaparsa Ne Olur?

Hisseli tapularda birçok kişinin adı bulunmakta ancak kimin hangi hisseye sahip olduğu belirtilmemektedir. Dolayısıyla gayrimenkulün alımı ve satımı için mülk sahibi ve alıcının anlaşması yeterli değildir. Hissedarların izni olmadan taşınmazı kiraya verme ve inşaat yapma gibi işlemler gerçekleşmemektedir.

Hisseli tapunun habersiz satışından önce hisseli tapu nasıl satılır sorusuna odaklanmak gerekebilir. Hisse sahiplerinin ortak bir mutabakata ermesi ve satış için tapuda bulunması gerekmektedir. Ortak bir paydada buluşmak mümkün olmadığı zamanlarda hisse sahiplerinden birisi habersiz satış yapabilmektedir.

Hisseli tapuda habersiz satış durumlarında diğer pay sahipleri önalım diğer adıyla Şufa davası açabilmektedir. Şufa davası için taşınmazın niteliğinin bir önemi yoktur. Taşınmaz; gayrimenkul, konut veya arsa olabilir. Bu davanın açılabilmesi için hisseli mülkiyetin olması gerekmektedir.

Hissenin satışa çıkarılmasından sonra taşınmaz sahibi noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirim yapmalıdır. Bu bildirimi takip eden üç ayda şufa hakkı kullanılabilir. Eğer taşınmaz sahibi herhangi bir bildirimde bulunmazsa iki yıl içerisinde Şufa davası açılabilir. Belirtilen sürelerde bu hak kullanılmadığı taktirde ön alım hakkı düşmektedir.

Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Hisseli tapuda Şufa hakkı nasıl önlenir? Sorusuna şöyle yanıt verilebilir;

• Hak sahibinin feragati
• Cebri icra
• Satış dışı gerçekleşen devir
• Fiili taksim yolu

Hak Sahibinin Feragati

Şufa hakkına sahip olan paydaşlar bu haklarından feragat edebilmektedir. Paydaş taşınmaz üzerindeki Şufa hakkından tüm satışlar için feragat etmek isterse bu feragatin satış işlemlerinden önce yapılması gerekmektedir. Bunun için resmi yazılı geçerlilik şartına tabi olunduğu belirtilmelidir. Aynı zamanda tapu siciline de şerh verilmelidir.

Cebri İcra

Şufa hak içerisinde yalnızca iradi satışlar mümkün olmaktadır. Dolayısıyla cebri icra yoluyla satış yapabilmek için bu haktan yararlanılmamaktadır.

Satış Dışı Gerçekleşen Devir

Taşınmazın satış işlemi farklı bir yol ile gerçekleşmişse Şufa hakkından yararlanmak mümkün değildir. Hak sahibi muvazaa talebi ile dava açabilir.

Fiili Taksim Yolu

Taşınmaz, paydaşların her birisinin katılımı ile bir uzlaşma sağlandığı takdirde ve belirli kısımlar kesin olarak ayrılmış ise fiili taksim yolu mevcuttur. Fiili taksimin varlığı halinde Şufa hakkından faydalanma gibi bir durum söz konusu değildir. Bu tarz durumlarda mahkeme fiili taksim yolunun varlığına kanaat getirirse davayı reddeder ve işlem gerçekleşmez.

Hisseli Tapuda Kullanım Hakkı Nasıl Belirlenir?

Medeni kanundaki düzenlemeye göre hisseli tapuda kullanım hakkı her bir paydaşın diğerinin haklarına zarar vermeyecek şekilde kullanmasını öngörmektedir. Hak sahipleri aralarında anlaşma yaparak taşınmazın yönetimi ile ilgili karar alabilir veya kullanım şeklini belirleyebilir.

Hisseli tapu anlaşmazlıkları durumunda hak sahiplerinden her birisi mülkün kullanım biçimi, yeri ve zamanını belirleyerek mahkemeye başvuru da bulunabilir. Mahkemenin yapacağı inceleme sonucunda taşınmazın hangi bölümü, hangi zaman aralığında ve hangi şekilde kullanılacağına dair düzenleme gerçekleşmektedir.

Yararlanma, kullanma ve yönetim ile ilgili düzenleme ve kararlarda hak sahibi olmayan ancak taşınmazın üzerinde intifa hakkı bulunan kişilerde mahkemenin kararlarına uymak zorundadır. Bundan dolayı anlaşma ve kararlara ilişkin içeriklerin tapuya şerh edilmesi gerekmektedir.

Hisseli Tapunun Sakıncaları Nelerdir?

Hisseli tapu satın almadan önce hisseli tapunun yönetimi ve risklerine dair detaylı bir araştırmanın yapılması oldukça önemlidir. Özellikle gayrimenkuller konusunda birçok kişinin kafasının karışmasına sebep olan şeylerinden başında risk durumları gelmektedir. Taşınmazın yönetiminin yanı sıra hisseli tapu riskleri ile ilgili şunlardan bahsedilebilir;

• Taşınmaz satın alınmadan önce hisseli olmamasına dikkat edilmelidir.
• Hisseli yerin satın alınması durumunda kanunun öngördüğü şekilde Şufa davası açılabilir.
• Hisseli tapu satışı sonrasında birçok dava türü ile uğraşmak gerekebilir. Bu davalar uzun solukludur ve yıpratıcı özelliklere sahiptir.
• Davanın sonuçlanmasına kadar taşınmaz üzerinde aidiyet duygusu olmamaktadır. Aynı zamanda taşınmazı kaybetme durumu da söz konusu olabilmektedir.
• Hisseli tapu işlemlerinde ortaklığın giderilmesi davalarına da maruz kalınabilir. Dolayısıyla tüm bu zorlu süreç ile uğraşmamak için hisseli tapu yerine tek tapu olan yerler tercih edilebilir.

Hisseli Tapu Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

• İlk olarak her paydaş sahibi kendisine ait kredi hesabı açmalıdır. Bankalar inceleme yapar ve her paydaş sahibi için ayrı hesap açılır.
• Paydaşlardan birisinin kredi notu incelemesi sonucu uygun değilse taşınmaz için işlem yapılamaz.
• Ortakların birikimleri yeterliyse Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır.
• Satış işlemlerinde dikkatli olmak gerekmektedir. Hisseli tapunun icra satışı ve diğer hissedarların durumu detaylı bir şekilde incelenmelidir.
• Hissedarların satış anında tapuda bulunması gerekir.
• Tüm ortaklar taşınmazın her yerinde hak sahibidir ve bundan dolayı taşınmazın tümünü ilgilendiren konularda paydaş sahibi tek başına hareket etmemelidir.

Hisseli Tapu Örneği

Öncelikle hisseli tapu örneği alabilmek için hisse sahibi ve vekalet eden kişi tapu dairesine gitmektedir. Taşınmaz üzerinde ipotek ve haciz durumları varsa tapu müdürlüğünden bu duruma ait bilgi verilmektedir. Bu süreçte harç ve giderler ödenmekte ve imzaların atılması sonucunda hisseli tapu alınmaktadır.

Hisseli tapu örneğinin içerisinde şu bilgiler yer almaktadır;

• Gayrimenkul ile ilgili detaylar
• Taşınmazın büyüklüğü ve katı
• Tapunun sol üst köşesinde taşınmazın adresi ile ilgili detaylar
• Sağ üst kısımda hak sahibinin fotoğrafı
• Satış bedeli, mülkün niteliği, bağımsız bölüm, arsa payı, numarası ve edinme sebepleri