Ev Sahibi Kiracıyı Sebepsiz Çıkarabilir mi? Kiracı ve Mülk Sahibi Hakları
Ev sahibi ve kiracı ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından sıkı kurallara bağlanmıştır. Özellikle kiracının tahliyesi konusu, hem mülk sahipleri hem de kiracılar için hassas ve bilgi gerektiren bir alandır. Bu blog yazımızda, ev sahibinin kiracıyı sebepsiz çıkarıp çıkaramayacağını, yasal tahliye sebeplerini ve kiracı ile mülk sahibi haklarını detaylı bir şekilde inceliyoruz.
Ev Sahibinin Kiracıyı Sebepsiz Tahliye Etme Hakkı Var mı?
Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyucu hükümler içermektedir. Bu nedenle, ev sahibinin kiracıyı keyfi veya sebepsiz bir şekilde tahliye etmesi mümkün değildir. Kira kontratı süresi boyunca veya uzayan dönemlerde, ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda belirtilen haklı ve geçerli sebeplerin bulunması zorunludur. Aksi takdirde, kiracının tahliye edilmesi hukuken mümkün değildir.
Kiracının Tahliyesi İçin Yasal Sebepler Nelerdir?
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği durumlar, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuatta sınırlı sayıda belirtilmiştir. Bu sebepler genellikle iki ana başlık altında toplanabilir: Kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler.
Kiraya Verenden (Ev Sahibinden) Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
1.Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye:
•Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba, dede, nine) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı doğması durumunda kiracı tahliye edilebilir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Ev sahibi, bu durumu ispatlamakla yükümlüdür. Tahliye sonrası üç yıl boyunca kiralanan yer, tahliye gerekçesi dışında başkasına kiralanamaz.
2.Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye:
•Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkansız ise, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Bu durumda da ev sahibinin projesini ve ruhsatını ibraz etmesi gerekmektedir.
3.Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye:
•Kiralananı sonradan iktisap eden (satın alan) yeni mülk sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye edebilir. Yeni ev sahibi, tapuya tescil tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek ve altı ay içinde tahliye davası açmak zorundadır.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
1.Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye:
•Kiracının, kira kontratı yapıldıktan sonra serbest iradesiyle verdiği yazılı tahliye taahhütnamesine uymaması halinde ev sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya tahliye davası yoluyla kiracıyı tahliye edebilir. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları (yazılı olması, kira sözleşmesinden sonra verilmesi vb.) büyük önem taşır.
2.İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye:
•Kiracının, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olması durumunda ev sahibi tahliye davası açabilir. İhtarların haklı sayılabilmesi için, kiracının kira bedelini ödememesi gibi önemli bir yükümlülüğünü ihlal etmesi ve ihtarın yasal süresi içinde yapılmış olması gerekir.
3.Kira Bedelini Ödememe Nedeniyle Tahliye (Temerrüt):
•Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda ev sahibi, kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre vererek borcunu ödemesini ihtar edebilir. Bu süre içinde borcun ödenmemesi halinde ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahiptir.
4.Kiracının Ölümü:
•Kiracının ölümü halinde, kira kontratı mirasçılar tarafından devam ettirilir. Ancak mirasçılar, yasal süreler içinde sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
5.Kiracının İflası:
•Kiracının iflası halinde, kira kontratı feshedilebilir.
6.Kiralananın Özenle Kullanılmaması veya Komşulara Saygısızlık:
•Kiracının kiralananı hor kullanması, komşulara karşı rahatsız edici davranışlarda bulunması gibi durumlar, ev sahibine haklı fesih ve tahliye davası açma hakkı verebilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Belirsiz süreli kira kontratlarında veya belirli süreli kira kontratlarının on yıllık uzama süresinin sonunda ev sahibi, herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir. Bu durum, kiracıyı koruyucu hükümlerin bir istisnasıdır ve ev sahibine on yılın sonunda sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Ancak bu fesih hakkının kullanılabilmesi için, on yıllık uzama süresinin tamamlanmış olması ve ev sahibinin fesih bildirimini yasal süresi içinde yapması gerekmektedir.
Kiracı ve Mülk Sahibi İçin Önemli Notlar
Ev sahibinin kiracıyı sebepsiz yere tahliye etme hakkı bulunmamaktadır. Kiracının tahliyesi ancak kanunda açıkça belirtilen haklı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Hem mülk sahipleri hem de kiracıların haklarını ve yükümlülüklerini iyi bilmeleri, olası hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek adına büyük önem taşımaktadır. Herhangi bir tahliye sürecinde veya kira kontratı ile ilgili anlaşmazlıkta, uzman bir hukuk danışmanından destek almak, tarafların hak kaybına uğramaması için en doğru yaklaşımdır.
🔎 Bu nedenle, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin hak kaybı yaşamamak adına işi bilenden destek almanızı öneririz.
Sinem Özüçler
Broker/Owner — RE/MAX AHENK (Sarıyer/ Zekeriyaköy & Boğaz Hattı)
Genel Sekreter, RE/MAX Ticari Kulüp (Türkiye)
RE/MAX Avrupa Büyükelçi
RE/MAX International Hall of Fame — Platinum Club
0533 956 17 12
0212 343 4 342
