Gayrimenkul sahiplerini yakından ilgilendiren bir vergi olan “gayrimenkul değer artış kazancı vergisi”, Gelir Vergisi Kanununun 80. maddesine göre uygulanmaktadır. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, satın alınan gayrimenkulün alış tarihinin üzerinden 5 yıl süre geçmeden satılması durumunda geçerli olan bir vergidir. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, satış yapılan yılın istisna tutarı üzerinden bir kazanç elde edilmesi halinde geçerlidir. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, Gelir Vergisi Kanununa göre miras ve bağış yolu ile alınan konutların haricinde diğer tüm konutlar için geçerli olmaktadır. 

Belirli koşulların sağlanması durumunda gayrimenkul değer artış kazancı vergisinden muaf olunabilmektedir. Bağış veya miras yolu ile elde edilen gayrimenkullerin 5 yıl içerisinde satılması durumunda gayrimenkul değer artış kazancı vergisinden muaf olunmaktadır. Satılacak olan konutun alınırken bedel ödenmemesi durumunda satıştan elde edilen kazançlar gayrimenkul değer artış kazancı olarak kabul edilmemektedir. Bu kişiler vergiden de muaf olmaktadırlar. 

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisinin hangi tür gayrimenkuller için geçerli olduğu sorusu, yanıtı en çok merak edilen sorular arasında yer almaktadır. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan açıklamaya göre “Arazi, maden suları, bina, memba suları, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar, voli mahalleri ve dalyanlar, madenler, kum ve çakıl çıkarma yerleri, taş ocakları, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve gemi payları ile motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları” gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ödemek ile yükümlü olmaktadırlar.

Gayrimenkul alan ve satan herkesin dikkat etmesi gereken detaylar arasında, değer artış kazancı konusu da bulunur. Peki, değer artış kazancı vergisi ne demek? Değer artış kazancı, herhangi bir malın alındığı bedelden daha yüksek fiyatla satılması durumunda elde edilen kârı tanımlar. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu gereğince vergiye tabi olan değer artış kazancı, miras yoluyla elde edilen taşınmazlardan ya da anne ve babanın çocuğunun üzerine kaydettirdiği mallardan alınmaz. 2021 yılında satış yapacak kişiler ise çeşitli istisnalardan yararlanabilir. İşte değer artış kazancı hesaplama ve istisnalardan yararlanma yolları rehberi… 

İçindekiler

• Değer Artış Kazancı Nedir?
  • 2022 İstisnasından Yararlanma Şartları Nelerdir?
  • Değer Artış Kazancı Beyannamesi Nedir?
  • Değer Artış Kazancı Beyannamesi Nasıl Doldurulur ve Nereye Verilir?
  • Değer Artış Kazancı Beyannamesi Ne Zaman Verilir?
  • Değer Artış Kazancı Vergisinde Zaman Aşımı
  • Değer Artış Kazancı Vergisinde Ceza
  • Değer Artış Kazancı Ne Zaman Çıktı?
  • Değer Artış Kazancında Düşülecek Giderler Nelerdir?
    • Değer Artış Kazancında TÜFE ÜFE Endeksi
    • Değer Artış Kazancında Endeksleme
    • Değer Artış Kazancı Hesaplama
    • Değer Artış Kazancı Nelerdir?
    • Değer Artış Kazancı Nasıl Beyan Edilir?
    • Değer Artış Kazancı Nasıl Vergilendirilir?
    • Değer Artış Kazancı Ödenmezse Ne Olur?

Değer Artış Kazancı Nedir?

Emlak sektörü ile ilgili en önemli noktalardan biri değer artış kazancı olmaktadır. Ev alımı veya ev satışı gibi durumlarda değer artış kazancına dikkat edilmesi gerekmektedir. Satın alınan gayrimenkulün 5 yıl içerisinde satılması halinde ödenen vergiye “gayrimenkul değer artış kazancı” adı verilmektedir. Söz konusu konutun satışı ile elde edilen gelirin belirli bir bölümü değer artış kazancı vergisi doğrultusunda hesaplanmaktadır. Değer artış kazancı vergisi devlete ödenmektedir. Gelir Vergisi Kanununda bulunan 80. madde kapsamında gayrimenkul değer artış kazancı vergisi alınmaktadır. 

Değer artış kazancı vergisini kimin ödeyeceği ise merak konusu olmaktadır. Konutun satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl içerisinde ödenmesi gereken değer artış kazancı vergisi, konut sahibi tarafından ödenmektedir. Değer artış kazancı vergisinin ödenmemesi durumunda ise konutun satışını gerçekleştiren kişinin üzerinde vergi borcu görünmektedir. Konut satışının hemen ardından değer artış kazancı vergisi ödemesi yapılmamaktadır. Ödemeler yılın belirli dönemlerinde yapılmaktadır. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, mart ve temmuz aylarında 2 taksit şeklinde ödenebilmektedir. 

Gayrimenkul değer artış vergisi ile ilgili yanıtı merak edilen soruların başında ise “Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?” bulunmaktadır. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplanırken gayrimenkulün alış değeri düzeltilmekte ve içinde bulunulan güne göre gayrimenkul değeri tespit edilmektedir. Gayrimenkul alış değeri enflasyona göre düzeltilmektedir. Gayrimenkul alış değeri ile gayrimenkul satış değeri arasındaki fark hesaplanmakta ve enflasyondan bağımsız olarak elde edilmiş olan gerçek kazanç bulunmaktadır. Elde edilen bu kazançtan ise istisna tutarı ile gayrimenkulün satışı sırasında ödenmiş olan tapu harcı çıkarılmaktadır. Bunun yanı sıra gayrimenkulün alımı sırasında konut kredisinin kullanılması durumunda ev satışına kadar ödenmiş olan faizlerin toplamı da düşülmektedir. Elde edilen tutar, “vergiye tabi tutar” olarak adlandırılmaktadır. Bu tutara ise vergi dilimleri uygulanmakta ve ödenecek olan vergi tutarı hesaplaması gerçekleştirilmektedir. 

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, gayrimenkulün satıcısından tahsil edilmektedir. Herhangi bir gayrimenkulün satın alınma tarihinden sonra 5 yıl içerisinde gayrimenkulde değer artışı görülebilmektedir. Bir konutun tapuda görülen değeri 300.000 ise, gerçekleştirilen işlemlerde değeri 450.000 TL’ye yükselebilmektedir. Bu durumda ise gayrimenkulün satın alınan dönemdeki değeri ile satışının gerçekleştirilmek istendiği dönem arasında değer farkı görülebilmektedir. Bu fark ise gayrimenkulün satıcısı tarafından ödenmektedir. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisinin amacı ise, gayrimenkulden satış yolu ile elde edilen kazancın vergisinin alınabilmesidir. 300.000 TL’ye aldığı gayrimenkulün 5 yıl içerisinde satışının gerçekleştirilmesi halinde gayrimenkulün sahibi 150.000 TL kâr etmiş olmaktadır. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplamaları ile 50.000 TL’ye düşmekte olan vergi miktarının ise gayrimenkulün satıcısı tarafından ödenmesi gerekmektedir. 

Düzenlenen kanunlara göre daha önceki dönemlerde gayrimenkulün satıcısı tarafından değeri daha düşük olarak gösterilen gayrimenkuller için işlem başlatılabilmektedir. Geçmiş yıllar içerisinde değeri düşük gösterilmiş olan gayrimenkullerin vergi miktarı otomatik olarak düştüğü için ödenmesi gerekli olan tutardan daha az gayrimenkul değer artış kazancı vergisi 

ödenmiş olmaktadır. Düzenlenen yasaya göre ise bu gayrimenkuller tespit edilerek vergi oranları cezaları ile beraber tahsil edilmektedir. Bunun yanı sıra “vergi ziyaı cezası” ile gecikme faizleri de alınmaktadır. 

Gayrimenkul değer artış kazancı ile ilgili bir diğer yanıtı merak edilen soru ise “Ticari kurumlar değer artış kazancı vergisi öder mi?” olmaktadır. Şirketler için alınmış olan değer artış kazancı vergisi tahsil edilmektedir. Şirkete ait herhangi bir gayrimenkulün 2 yıl içerisinde satılması durumunda %75’lik kazancın yarısı üzerinden gayrimenkul değer artış vergisi hesaplaması yapılmaktadır. 

2022 İstisnasından Yararlanma Şartları Nelerdir?

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, bağış ve miras ile elde edilen konutların dışında tüm konutlar için geçerlidir. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ödemesi yapılırken Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından her yıl belirlenen istisna tutarları dikkate alınmaktadır. 2022 değer artış kazancı istisnasının ne olduğu ise merak edilen sorular arasında yer almaktadır. Gayrimenkulün satışı sonucunda istisna bedelinden daha az kazanç elde eden kişiler ise gayrimenkul değer artış kazancı vergisini ödemekten muaf tutulmaktadırlar. Değer artış kazancı istisnası 2022 yılı itibariyle 25.000 TL olarak belirlenmiştir. 

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplaması yapılırken istisna tutar en son çıkan sonuçtan düşülmektedir. İstisna sınırının üzerinde kazancın elde edildiği durumlarda ise takip eden yılın mart ayına kadar kişiye beyanname verilmektedir. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ödemeleri yılın belirli dönemlerinde gerçekleştirilmektedir. Ödemeler mart ve temmuz ayları olmak üzere 2 taksit ile yapılabilmektedir. Bedelin tapu üzerinde düşük gösterilerek değer artış kazancının eksik olarak beyan edilmesi ve durumun idare tarafından tespit edildiği durumlarda, eksik beyan edilmiş olan vergi gecikme faizi ile birlikte tahsil edilmektedir. Bu nedenle gayrimenkul gelir artış vergilerinin zamanı geldiğinde ödenmesine dikkat edilmesi gerekmektedir. 

Gayrimenkul değer artış kazancının nereye ödeneceği ise yanıtı merak edilen sorular arasında yer almaktadır. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi yıllık olarak tahsil edilmektedir. Her yılın belirli dönemlerinde iki taksit şeklinde ödenebilen değer artış kazancı vergisi, Gelir İdaresi Başkanlığının resmi internet sitesi üzerinden online olarak banka kartı veya kredi kartı kullanılarak kolaylıkla ödenebilmektedir. Ancak ödemeler Gelir İdaresi Başkanlığının anlaşmalı olduğu banka kartları ile gerçekleştirilebilmektedir. Ayrıca gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, anlaşmalı bankaların internet bankacılığı üzerinden ödenebildiği gibi aynı zamanda banka şubelerinden de yapılabilmektedir. Bunların yanı sıra vergi dairelerinden de kolaylıkla gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ödemeleri gerçekleştirilebilmektedir. 

Değer Artış Kazancı Beyannamesi Nedir?

Değer artış kazancı beyannamesi, bir gayrimenkulü satın aldıktan sonraki 5 yıl içinde kâr ederek satan kişilerin doldurması gereken bir evraktır. Gayrimenkul satarak vergi mükellefi hâline gelen kişilerin bu durumu, bağlı oldukları vergi dairesine beyanname yoluyla bildirmeleri yasal bir zorunluluktur.

Değer Artış Kazancı Beyannamesi Nasıl Doldurulur ve Nereye Verilir?

Değer artış kazancı beyannamesi örneği, vergi dairesinden alınabilir. Beyannameyi doğru bir şekilde doldurmak için üzerinde bulunan boş alanlara doğru bilgileri girmeniz yeterlidir. Değer artış kazancı beyannamesi, yine vergi dairesine verilir. Başvuru sonucunuzu GİB uygulaması üzerinden kontrol edebilir ve ödemelerinizi de internet yoluyla gerçekleştirebilirsiniz. 

Değer Artış Kazancı Beyannamesi Ne Zaman Verilir?

Değer artış kazancı beyannamesi, vergi dönemlerinde verilir. Satışın gerçekleştiği tarihten sonraki ilk mart ayının 1’i ile 25’i arasında vergi dairesine giderek beyanda bulunabilirsiniz. Değer artış kazancı vergisini mart ve temmuz olmak üzere iki taksitte ödeyebilirsiniz.

Değer Artış Kazancı Vergisinde Zaman Aşımı

Değer artış kazancı arsa, ev gibi taşınmazlar için uygulanır ve 5 yıldan kısa sürede kârla satılan mallar için geçerlidir. 5 yıldan sonra satılan mallar zaman aşımına uğrar ve bu durumda vergi verilmez. 

Değer Artış Kazancı Vergisinde Ceza

Değer artış kazancı bildirmeme, cezaya tabidir. Bildirmeme cezası ise her yıl belirli aralıklarla düzenlenir. Değer artış kazancı vergi cezası da tıpkı vergi oranı gibi TEFE, TÜFE ve ÜFE endeksi gibi değerlere göre hesaplanır. 

Değer Artış Kazancı Ne Zaman Çıktı?

Satış yapmak isteyen pek çok gayrimenkul sahibi, “Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ne zaman çıktı?” sorusuna yanıt arar. 4 Nisan 2007 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 5615 sayılı kanuna tabi olan vergi yükümlülüğü, 2007 yılından bu yana geçerlidir.

Değer Artış Kazancında Düşülecek Giderler Nelerdir?

Değer artış kazancının vergilendirilmesi, çeşitli yöntemlerle hesaplanır. Bu yöntemlerden biri, çeşitli giderler için indirim yapılmasıdır. İndirilecek giderler arasında ilki, her yıl için belirlenen istisna bedelinin vergiden düşülmesidir. Ayrıca satılan gayrimenkul faiz gideri bulunan bir krediyle alınmışsa satış tarihine kadar ödenen kredi faizi de vergiden düşürülür. Gelir vergisi olarak kabul edilen değer artış kazancı vergisi, söz konusu olan gayrimenkul alınırken ya da alındıktan sonraki süreçte yapılan tapu harcı gibi giderler oranında da indirime tabidir. 

Değer Artış Kazancında TÜFE ÜFE Endeksi

Pek çok vergi mükellefi, “Değer artış kazancı vergisi ne kadar?” sorusuna yanıt arar. Gayrimenkul değer artış kazancı, TÜİK tarafından açıklanan resmi TÜFE ÜFE endeksine göre belirlenir. Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’ne göre belirlenen vergide satışın yapıldığı tarihten bir ay önceki Yİ-ÜFE değeri kullanılır.

Değer Artış Kazancında Endeksleme

Değer artış kazancının vergisi belirlenirken uygulanan endeksleme formülü, mükellef ve vergi kurumunun haklarını karşılıklı olarak koruma amacıyla tercih edilir. Endeksleme oranları ise %10 seviyesine göre belirlenir. Satış tarihinden önceki ayın ÜFE oranları %10’un üzerindeyse vergi bu oran üzerinden hesaplanır. ÜFE oranının %10’un altında olması durumunda ise satış ve alış fiyatları arasındaki farka göre vergi borcu çıkarılır. 

Değer Artış Kazancı Hesaplama

Değer artış kazancı hesaplama formülü, gayrimenkulün satın alınma tarihine, satın alınma koşullarına, maliyet bedeli ve 5 yıl hesabı gibi detaylarına göre belirlenir. Dar mükellef adı verilen, yatırımını Türkiye’de yapan ancak ikameti yurt dışında bulunan kişiler de değer artış vergisiyle yükümlüdür. Dar mükelleflerin alım satım işlemlerinde döviz tercih edilmişse indirimler belirlenirken dikkat edilen detaylar arasında kur farkı da yer alır.

Değer Artış Kazancı Nelerdir?

Değer artış kazancı, gayrimenkul alım satımı dışında da vergiye tabi olabilen bir durumdur. İki yıldan uzun süre boyunca elde tutulan hisse senetleri dışındaki menkul kıymetlerden doğan kazançlar da vergiye tabidir. Ayrıca telif haklarının hak sahipleri ya da mirasçıları tarafından elden çıkarılmasında da değer artış kazancı vergisi alınır. İşletmelerdeki ortaklıklardan çıkılması ya da faaliyetleri durdurulmuş işletmelerin satışı durumunda da değer artış kazancı vergisi ödenir. Kat karşılığı arsa ya da eski bina satışı durumunda elde edilen gelir de ticari kapsamda değilse ve çoklu işlem yoksa değer artış kazancı olarak kabul edilir.

Değer Artış Kazancı Nasıl Beyan Edilir?

Değer artış kazancı beyan edilirken matrah artırımı, cins tahsisi, cins değişikliği değer artışı gibi durumların mutlaka beyan edilmesi gerekir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. kanun maddesi gereğince değer artış kazancı muhasebe kaydı tutulması ve mevzuat detaylarında bahsedilen tüm değer artış kazançları için ayrıca beyanda bulunulması şarttır. Beyanda değer artış tarihi iktisap tarihi, değerleme raporu, istisna hesaplama ve tahsil esası verilerine de yer verilmesi gerekir. Değer artış kazancı konusunda dikkat edilmesi gereken noktalar arasında ticari kazanç ayrımı da bulunur. Eğer değer artış kazancına konu olan kazançlar ticari amaçlarla gerçekleştirilirse ticari kazanç vergisi üzerinden hesaplanır. Bu durumda kurumlar vergisi, KDV ve stopaj gibi vergi türleri değerlendirilir.

Değer Artış Kazancı Nasıl Vergilendirilir?

Değer artış kazancı vergilendirilirken ilk olarak kazancın vergi gerektirip gerektirmediği ve istisna uygulaması için uygun olup olmadığı incelenir. 5 yıldan uzun süre elde tutulmuş gayrimenkullerin ve 2 yıldan uzun süre boyunca saklanmış hisse senetlerinin satışında değer artış kazancı muafiyeti uygulanır. Kişinin vergi mükellefi olduğu belirlenirse vergi kodu ile birlikte vergilendirme süreci başlar. Değer artış kazancı vergisinde ödenmesi gereken miktar, Yİ-ÜFE oranına ya da rayiç bedel ve gayrimenkulun alım fiyatı arasındaki farka göre hesaplanır ve vergi mükellefine bildirilir. 

Değer Artış Kazancı Ödenmezse Ne Olur?

Değer artış kazancı vergisinin ödenip ödenmediği vergi kodu ile takip edilir ve beyan süresi içinde beyanda bulunmayan ya da beyanda bulunsa dahi vergisini ödemeyen vatandaşlar cezalı durumuna düşer. Bu duruma düşen mükellefler, gayrimenkul değer artış kazancı pişmanlık dilekçesi yazarak ceza affı talebinde bulunabilir. Bu durumda vergi oranı, ceza şartları ve zarar mahsubu yeniden değerlendirilir ve kimi durumlarda vergi üzerinde tevkifat da yapılabilir.