Kat Mülkiyeti Nedir, Nasıl Alınır?

İçindekiler

• Kat Mülkiyeti Nedir?
• Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?
• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (Kısa Özet)
• Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş ve Ücreti (2023)
• Kat İrtifakı ve Mülkiyeti Arasındaki Fark
• Kat Mülkiyeti Olmazsa Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Nedir?

Bir gayrimenkulün güvenilirliği ve değeri açısından kat mülkiyeti oldukça önemli bir durumdur. Kat irtifakı ile birlikte kullanılan kat mülkiyeti nedir sorusunun ayrıntılarına odaklanmak gerekmektedir. İnşaatı tamamlanan bir mülkün bölümlerinin ne amaçla kullanılacağını belirten ispat belgesi kat mülkiyeti olarak tanımlanmaktadır.

Bir arsanın üzerine inşa edilen taşınmaz, tüm hali ile arsa sahibine aittir. Ancak bu yapıdaki mağaza, depo, dükkan ve benzeri bölümler için mülkiyet hakkı işlemlerine gerek duyulmaktadır. Bundan dolayı yapının kat mülkiyeti kanununa göre belirli bölümlere ayrılmalı ve eğer varsa ofis, daire gibi bölümlerin önceden belirlenmesi gerekmektedir.

Yapının içerisindeki her bir bağımsız bölüm ayrı olarak kiralanabilir veya satılabilir. Ancak yapının güvenilirliği ve değerinin gösterilmesi için kat mülkiyetinin eksiksiz olması oldukça önemlidir. Kira artış oranınızı hesaplamak için rehberimize göz atın!

Kat mülkiyeti için gerekli olan koşullar şunlardır;

• Mülkün inşaatının bitmiş olması ve iskân belgesinin alınması gerekmektedir.
• Mülkün sahibi ve diğer ortakların imzasıyla bir dilekçe hazırlanmalıdır.
• Dilekçe ile kat mülkiyeti tapu başvurusu yapılabilmektedir. Böylece yapı kat mülkiyeti tapusu ile belgelenmektedir.

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

Kat mülkiyeti ne demek sorusuna cevap verdikten sonra bir başka soru ile karşılaşmak mümkündür. Bu soru kat mülkiyetinden sorumlu olan kişiye ait bilgiler ve kat mülkiyeti nasıl alınır şeklinde olmaktadır. İlk olarak kat mülkiyetinden sorumlu olan kişiye odaklanmak gerekmektedir.

Kat mülkiyetinin alınabilmesi için yapının inşaatının tamamlanmış olması ve yapı kullanım izninin alınmış olması ilk adımdır. Yapının kullanım izninin alınması için sorumlu kişi inşaat firmasıdır. İnşaat firması, iskân belgesi ile birlikte başvuru yapabilir ve kat mülkiyeti tapusunu alabilir.

Müteahhitin olmadığı durumlarda kat mülkiyeti şu şekilde alınmaktadır;

• Müteahhit yoksa işlemleri mülk sahibi gerçekleştirmektedir. Bu esnada iskân belgesine sahip olup olmamak süreci etkilemektedir.
• İskân ruhsatına sahip olan dairelerde kat mülkiyeti alabilmek için maliklerin tapu emlaklarına bina iskan ruhsatını vermesi gerekmektedir.
• Belediyeye gereksinim duyulan evraklar sunulmakta ve mülk sahibinin dilekçesi ile birlikte kat mülkiyeti başvurusu yapılabilir.

İskân ruhsatı olmayan binalarda kat mülkiyeti alınmak istendiği vakit mülk sahibi para cezası ödeyebilmektedir. İskân belgesine sahip olmayan yapının gerekli kontrolleri yapıldıktan sonra ruhsat verilmiyorsa ev yıkılabilir veya yeniden inşa edilebilir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (Kısa Özet)

634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ile ilgili önemli maddeler;

• Mülkiyet hakkı, bir taşınmazın üzerinde mutlak egemenlik kurulmasını sağlamaktır.
• Taşınmazın payları bağımsız bölümler ile orantılı bir şekilde yapılmalıdır.
• Bağımsız bölümün paydaşlarından birisi kendi hissesini veya payını bir başkasına satması durumunda diğer paydaşlar daha öncelikli olacak şekilde satın alma hakkını kullanabilir.
• Kat mülkiyeti kanunu sonucu doğan anlaşmazlıklar medeni kanunda yazan hükümlere göre çözülmektedir.
• Kat irtifakı kat mülkiyeti kurulan gayrimenkullerde yapı tamamlanmış olmalı ve bağımsız olan bölümlerinin büyük çoğunluğunun kullanılmaya başlanmışsa taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti kanunları uygulanmaktadır.
• Kat sahiplerinden birisi, diğer ortakların izinleri olmadıkça gayrimenkulün ortak bölgelerini onaramaz ve boya yaptıramaz. Bu durum 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu son hali ile ilgili düzenlemeler içerisinde yer almaktadır.
• Kat irtifakı sahiplerinden birisi borçlarını noter tarafından yapılan ihtara rağmen ödemezse diğer ortakların talebi üzerine hakim, kişinin payını öteki paydaşlara taşınmaz pay miktarına göre devretmeye karar verebilir.
• Kat sahipleri yılda bir defa toplanmaktadır. Kararlar salt çoğunlukla alınmaktadır. Her malik tek oy hakkını elinde bulundurmaktadır.
• Gayrimenkulde 8 veya daha fazla bağımsız bölüm bulunuyorsa yönetici atanmaktadır.
• Hesapların denetlenmesi her üç ayda bir gerçekleşmektedir.
• Gayrimenkulde yapılacak yeniliklerin masrafları arsa payı oranına göre belirlenmektedir.
• Gayrimenkuldeki bağımsız bölümlerden birisi harap olursa ve orasının sahibi 2 yıl içerisinde bu sorunu düzeltmezse diğer kat malikleri o bölüme ait arsa payını kendilerine devredilmesini talep edebilmektedir.
• Ortak alanlarda gerçekleştirilecek onarım için kat mülkiyeti kanunu 4 5 çoğunluk sağlanmasını yeterli görmektedir.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş ve Ücreti (2023)

İnşaatı devam eden bir yapının satın alınması kat irtifakıyken, inşaatı tamamlanan ve iskânı alınan yapılar kat mülkiyeti olarak tanımlanmaktadır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemlerinde mevzuatta belirtilen usullere göre hareket edilmelidir.

Kat mülkiyetine geçmek için gerekli olan belgeler;

• Yapı mimarisinin projesi
• Projedeki arsa pay oranı
• Bağımsız bölümler ve nitelikleri
• Gayrimenkulün konumu
• Hak sahiplerinin imzası
• İskân belgesi
• Yönetim planı
• Yöneticilerin görevi ve aldıkları ücret
• Arsanın kullanım amacı

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücreti için ödenen içerik gayrimenkulün bağımsız bölümleri için olmaktadır. Geçiş başvurusu için vergi alımı veya harç alımı gibi bir durum söz konusu olmamaktadır. Bu ücretin aralığı da mülkün bulunduğu konuma göre değişiklik göstermektedir. Kat mülkiyetine geçiş hakkında detaylı bilgi için Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden bilgi almak mümkündür.

Kat İrtifakı ve Mülkiyeti Arasındaki Fark

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarının her ikisi de mülkiyet hakkını belirtmektedir. Ancak bu iki kavram arasında bazı farklar bulunmaktadır. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark için şunlar söylenebilir;

• Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin her ikisi de tapudur ancak hak sahibine sunduğu hak türü farklılık göstermektedir. Kat irtifakında tapu türü arsa olarak tanımlanmakta ve alınan arsa üzerinden belirli bir alanın payı hak sahibine verilmektedir. Kat mülkiyetinde tapu cinsi bina olarak tanımlanmaktadır.
• Kat irtifakı bir yapı projesinin onaylandığını göstermektedir. Kat mülkiyeti ise bir mülkün projeye uygun bir şekilde yapıldığını belirtmektedir. Bundan dolayı kat mülkiyetinin olmaması durumları güvenlik sorunlarının ortaya çıkabileceği anlamına gelmektedir.
• Genellikle bankalar kat irtifakı olan bir yapı için konut kredisi vermeyi uygun görmemektedir. Ancak kat mülkiyeti tapusuna sahip olan ve güvenlik konusunda başarı sağlayan yapılara konut kredisi verilmektedir.
• Yapının inşaat süreci devam ederken pay sahiplerinin yapı projesi için kat irtifakı bulunmaktadır. Proje tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti elde edilmektedir.
• Kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı hakkında söylenebilecek en önemli içeriklerden birisi kat irtifakının geçici süreli bir belge olduğu ve kat mülkiyetinin tapuda süreklilik sağlamasıdır.

Kat Mülkiyeti Olmazsa Ne Olur?

Birden fazla daire ve ofisin yer aldığı yapılarda birtakım kurallara sahip olunması oldukça önemlidir. Mülk veya arsada herkesin kendine ait yeri olsa da ortak giderlerin hangi miktarda olacağı ve yapıya ilişkin karar alma sürecinin nasıl yönetileceğine dair hususların önceden belirlenmesi gerekmektedir. Bu hususların belirlenmesi için kat mülkiyeti kavramı ortaya çıkmaktadır.

Kat mülkiyetli tapu ne demek sorusuna kat mülkiyeti rejimi kavramının içeriğinden cevap verilebilir. Kat mülkiyetli tapu sistemi; bağımsız bölümlerin ayrı olacak şekilde tapu haline getirilmesi olarak tanımlanabilir. Bu tapu sistemi sayesinde daire ve ofis gibi bağımsız bölümler diğer paydaşlardan bağımsız olacak şekilde kiralanabilir veya satılabilir.

Kat mülkiyetine geçilememesi durumunda hisseli tapu olarak tanımlanan kavram ile karşılaşmak mümkündür. Böylece bir gayrimenkulün küçük bir alanına sahip olduğunu düşünen kimse yapının tamamı üzerinde malik olabilecektir. Bağımsız bölümlere sahip olan paydaşlar, arsa payına göre yönetimde söz sahibi olabilmektedir.